Investitionskosten pro Zimmer. Was ist gemeint?

In der Regel verstehen sich die Investitionskosten inklusive schlüsselfertiger Ausstattung, aber ohne Grundstückskosten und zum Teil auch ohne größeren Sonderflächen wie Wellness- und/oder Tagungsbereich sowie Tiefgaragen. Die Kosten sind in den letzten 15 Jahren deutlich gestiegen. Im Vergleich zu 2004 (Quelle: Pohnert) haben sich die Kosten im 3-Sterne-Bereich verdoppelt, im Luxusbereich sogar fast verdreifacht, wobei hier nach oben hin keine Grenzen gesetzt sind.

Die Bandbreite reicht von 50.000 €, die mindestens für ein 3-Sterne-Zimmer investiert werden müssen, bis hin zu rund 200.000 €. Die Kosten sind in hohem Maße individuell und schwanken je nach Quelle erheblich.

Eine offizielle Datenbank gibt es nicht. Wir haben deshalb die relevanten Kennziffern für Sie zusammengefasst:

• Kohl & Partner kommen auf 85.000 bis 105.000 € netto für ein Zimmer der 3-Sterne-Kategorie und auf 140.000 bis 185.000 € bei 4 Sternen.
• Kreuzig und Froböse weisen in ihrem Betriebsvergleich leicht höhere Werte von 90.000 bis 150.000 € im 3-Sterne- bzw. 150.000 bis 220.000 € im 4-Sterne-Segment aus.
• Noch teurer sind Zimmer laut Berechnungen von Prof. Wolfgang Kleiber, der für 2014 mit Kosten von 140.000 bis 200.000 € (3-Sterne) bzw. 200.000 bis 400.000 € (4-Sterne) rechnete. Ein konkretes Beispiel dazu: Im 5-Sterne-Hotel Adlon Berlin sind laut seiner Kalkulation pro Zimmer ab 400.000 € zu veranschlagen.
• Aber es geht auch deutlich weniger kostenintensiv. Der Geschäftsführer von Motel One gibt für seine Häuser Kosten von rund 50.000 € pro neu gebautem Zimmer an.

Bei unseren Nachbarn in Österreich reichen die Richtwerte von 94.000 bis 135.000 € (3-Sterne) über 146.000 bis 190.000 € (4-Sterne) bis hin zu 166.000 bis 240.000 € für ein 5-Sterne-Zimmer.

Welche Faktoren beeinflussen die Investitionskosten?

Die Faktoren, die die Baukosten bestimmen, sind individuell, vielfältig und bedingen sich oft gegenseitig:

• Einerseits ist die Ausrichtung des Hotels und damit die Ausstattung ein wichtiger Aspekt. Wenn das Hotel Tagungsräume, einen Wellnessbereich oder weitläufige Außenanlagen hat, schlägt sich das in den Kosten pro Zimmer nieder. Da in den Investitionskosten allerdings auch öffentliche Flächen wie Rezeption, Gastronomie, Flure etc. einberechnet sind, sinken die Kosten pro Zimmer bei steigender Zimmeranzahl.
• Andererseits hat die angestrebte Qualität, die stark von der Zielgruppenausrichtung abhängt, einen großen Einfluss auf die Kosten.
• Dazu kommt die Sternekategorie, die sich auf Ausstattung, Zimmergröße und Einrichtung auswirkt. Beispielsweise kann Motel One seine günstigen Kosten dadurch begründen, dass auf Tagungsräume, Restaurant (und damit gleichzeitig auf große Küchen und Lagerräume) sowie eine großflächige Lounge verzichtet wird und die Bar zugleich auch als Frühstücksraum funktioniert.
• Darüber hinaus ist der Standort entscheidend, nicht nur wegen des Grundstückspreises, sondern auch mit Blick auf Baunebenkosten, Saisonalität und Verkehrsanbindung.
• Und schließlich kommt es auf die Wahl des Architektenteams, dessen Erfahrung, Vertragspartner etc. an.

Erfahrungsgemäß sollte deshalb immer von höheren Kosten als ursprünglich geplant ausgegangen und ein entsprechender Puffer einkalkuliert werden.

Analyse und Planung sind das A und O

Im ersten Planungsschritt sollte definiert werden, welches Gästesegment man an seinem Standort ansprechen kann und möchte. Eine Familie mit Kindern hat nachvollziehbarer Weise andere Ansprüche als Radfahrende oder Geschäftsreisende. Auch die Ausgabebereitschaft unterscheidet sich deutlich. Daraus können die unterschiedlichen Anforderungen an Ausstattung, Qualität und Serviceleistungen abgeleitet werden.

Anhand dieser notwendigen Markt- und Nachfrageanalysen lässt sich eine Betriebstypenkonzeption passend zum Standort und Betreiber erstellen, die den Bauingenieur*innen und Architekt*innen als Basis für die Baukostenschätzung dient.

Darüber hinaus müssen unbedingt zukünftige Trends (in der Küche, in der Haustechnik, in der Gebäudereinigung) beachtet werden, damit das neugebaute Hotel nicht schon bei der Eröffnung den künftigen Standards hinterherläuft. Grundsätzlich ist es für Einzelbetriebe von Vorteil, sich eine spezielle Positionierung oder Nische zu suchen und sich so von der Konkurrenz der Kettenhotellerie abzusetzen. Hierfür müssen auch kleine und mittlere Betriebe mittel- und langfristige Konzepte samt passenden Investitionsplänen erstellen.